WEG-Gesetz 2026: Was gilt
& Verwalterwechsel-Leitfaden.

Worum es geht

Seit der WEG-Reform 2020 haben Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) in Deutschland deutlich mehr Freiheiten, ihren Verwalter zu wechseln. Was früher oft an formalen Hürden scheiterte, ist heute mit klaren Regeln und überschaubaren Fristen möglich, wenn man weiß, wie man vorgeht.

Dieser Leitfaden richtet sich an Verwaltungsbeiräte, einzelne Eigentümer und WEG-Versammlungen, die mit ihrer aktuellen Verwaltung unzufrieden sind und einen Wechsel in Erwägung ziehen. Er beschreibt den Prozess von der ersten Überlegung bis zum Übergang und beantwortet die häufigsten rechtlichen Fragen.

Sie verwalten ein Mietobjekt ohne Wohnungseigentum? Dann hilft Ihnen unser allgemeiner Leitfaden Hausverwaltung wechseln: Ablauf, Fristen & 7 Schritte weiter.

Der Rechtsrahmen: Was die WEG-Reform 2020 geändert hat

Vor dem 1. Dezember 2020 brauchte die Abberufung eines WEG-Verwalters einen „wichtigen Grund“, etwa grobe Pflichtverletzungen. Das führte dazu, dass viele Gemeinschaften unzufrieden blieben, aber rechtlich keine Handhabe hatten.

Mit der Reform wurde § 26 Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) neu gefasst. Seitdem gilt:

„Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein der Bestellung zugrunde liegender Vertrag endet spätestens sechs Monate nach Abberufung des Verwalters.“

Das bedeutet konkret: Eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung reicht aus, um den Verwalter abzuberufen. Ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich. Zusätzlich endet der Verwaltervertrag automatisch spätestens sechs Monate nach der Abberufung, auch wenn er eigentlich noch länger liefe.

§ 26a WEG: Zertifizierter Verwalter seit Dezember 2023

Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten oder gleichgestellten Verwalters grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Für kleine, von einem Wohnungseigentümer verwaltete Gemeinschaften gilt die Ausnahme des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Neben der IHK-Prüfung werden die in § 7 ZertVerwV genannten Qualifikationen anerkannt.

Fragen Sie bei der Auswahl eines neuen Verwalters aktiv danach. Bei Aurimon ist Geschäftsführerin Elaine Holm nach § 26a WEG zertifiziert; sie hat die Prüfung bei der IHK Berlin abgelegt.

Was 2026 für WEG-Eigentümer gilt

Häufig wird nach einem „neuen WEG-Gesetz 2026“ oder einer „WEG-Reform 2026“ gesucht. Zur Klarstellung: 2026 gibt es keine neue WEG-Reform. Der maßgebliche Rechtsrahmen bleibt die Reform von 2020 (WEMoG). Was sich seitdem geändert hat und welche Frist 2026 läuft:

• Seit 1. Juni 2024: Die Übergangsfrist, in der Altverwalter ohne IHK-Prüfung als „zertifiziert“ galten, ist abgelaufen. Wer 2026 wechselt, sollte darauf achten, dass der neue Verwalter nach § 26a WEG zertifiziert ist oder einem gleichgestellten Berufsbild angehört.
• Seit 17. Oktober 2024: Eigentümer haben einen Anspruch auf Steckersolargeräte („Balkonkraftwerke“) als privilegierte bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 2 WEG), und die Gemeinschaft kann mit Drei-Viertel-Mehrheit beschließen, rein virtuell zu tagen (§ 23 Abs. 1a WEG). Die Eckpunkte und die Übergangsregel bis 2028 stehen im Beitrag zur Online-Eigentümerversammlung.
• Seit Sommer 2026: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), vom Bundestag am 9. Juli 2026 beschlossen, löst das Gebäudeenergiegesetz ab; zuerst ändern sich die Vorgaben zum Heizungstausch (GEG-Infoportal des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung). Gemeinschaften mit älterer Heizung sollten geplante Beschlüsse gegen die neue Rechtslage prüfen.
• Bis 31. Dezember 2026: Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler und Wärmezähler, die bis zum 1. Dezember 2021 oder danach nach § 5 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV installiert wurden, müssen nachgerüstet oder ausgetauscht sein; die Ausnahmen des § 5 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV bleiben bestehen. Für die Gemeinschaft heißt das: Bestandsaufnahme, Beschluss und Beauftragung des Messdienstleisters gehören 2026 auf die Tagesordnung. Vermietende Eigentümer riskieren sonst ein Kürzungsrecht ihrer Mieter von 3 Prozent (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV); wie Heiz- und Warmwasserkosten in der Abrechnung zu verteilen sind, steht im Beitrag zur Betriebskostenabrechnung.

Wer diese Punkte bei seiner aktuellen Verwaltung nicht sauber abgearbeitet sieht, hat einen konkreten Anlass, den Wechsel zu prüfen. (Rechtsstand 09/2026, keine Rechtsberatung im Einzelfall.)

Typische Gründe für einen Verwalterwechsel

Es sind immer wieder dieselben Muster, die Eigentümergemeinschaften zum Wechsel bewegen. Die häufigsten Gründe aus Sicht der Verwaltungsbeiräte:

Der Wechsel in 7 Schritten

Schritt 1: Problem dokumentieren und Verbündete finden

Bevor Sie formale Schritte einleiten, dokumentieren Sie konkrete Probleme: unbeantwortete E-Mails, unklare Abrechnungen, verpasste Fristen. Sprechen Sie mit anderen Eigentümern, meist gibt es weitere Betroffene. Der Verwaltungsbeirat ist dafür der erste Ansprechpartner.

Schritt 2: Alternativen recherchieren

Holen Sie mindestens drei Angebote von alternativen Verwaltungen ein. Prüfen Sie dabei:

• Ist die Zertifizierung nach § 26a WEG oder eine gleichgestellte Qualifikation nach § 7 ZertVerwV nachgewiesen?
• Welche digitalen Tools (Eigentümerportal) werden angeboten?
• Wie sind die Reaktionszeiten vertraglich geregelt?
• Gibt es eine Berufs- und Vermögensschadenhaftpflichtversicherung?
• Wie ist die Preisstruktur aufgebaut (fixe Monatspauschale vs. Einzelpositionen)?
• Gibt es Referenzen und Bewertungen?

Schritt 3: Außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen

Ist der Wechsel in der nächsten ordentlichen Versammlung nicht möglich, können Eigentümer eine außerordentliche Versammlung verlangen. Dafür reicht nach § 24 Absatz 2 WEG das Verlangen in Textform von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) unter Angabe von Zweck und Gründen. Die Einladung erfolgt durch den Verwalter. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, können auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).

Schritt 4: Tagesordnung vorbereiten

Die Tagesordnung sollte mindestens folgende Punkte enthalten:

1. Bericht über die Situation mit der aktuellen Verwaltung
2. Beschluss über die Abberufung des bisherigen Verwalters
3. Vorstellung der alternativen Verwaltungen (idealerweise mit persönlicher Präsentation)
4. Beschluss über die Bestellung des neuen Verwalters
5. Beschluss über den Zeitpunkt des Wechsels und die Übergabemodalitäten

Schritt 5: Beschlussfassung in der Versammlung

In der Versammlung wird mit einfacher Mehrheit über die Abberufung und Neubestellung entschieden. Empfehlenswert: Der neue Verwalter ist vor der Beschlussfassung selbst anwesend oder per Video zugeschaltet und beantwortet Fragen der Eigentümer.

Schritt 6: Beschluss und Übernahmebeginn abstimmen

Ein Beschluss ist grundsätzlich gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurde; nichtige Beschlüsse sind davon ausgenommen (§ 23 Abs. 4 WEG). Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG). Diese Frist ist keine automatische Wartezeit. Stimmen Sie den Beginn der Bestellung und die Übergabe aufeinander ab. Bei einer Anfechtung oder Zweifeln an der Gültigkeit sollte das weitere Vorgehen rechtlich geprüft werden.

Schritt 7: Übergabe und Einarbeitung

Der alte Verwalter ist verpflichtet, dem neuen Verwalter alle Unterlagen und Daten zu übergeben; die Herausgabepflicht folgt aus dem Verwaltervertrag (§§ 675, 667 BGB). Dazu gehören Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne, Versicherungsunterlagen, Verträge mit Handwerkern, Beschlusssammlung und alle laufenden Vorgänge. In der Praxis begleitet der neue Verwalter die Einarbeitung eng und übernimmt Schritt für Schritt die Kommunikation mit Eigentümern, Mietern und Dienstleistern.

Fristen im Überblick

Ein realistischer Zeitplan für den Verwalterwechsel sieht so aus:

Was der alte Verwalter herausgeben muss

Die Übergabepflicht folgt aus dem Verwaltervertrag (§§ 675, 667 BGB) und ist in der Rechtsprechung klar geregelt. Der alte Verwalter muss sämtliche Unterlagen und Daten der WEG herausgeben, darunter:

• Beschlusssammlung und Protokolle aller Versammlungen
• Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne der letzten Jahre
• Alle aktuellen Verträge (Wartung, Versicherung, Handwerker)
• Kontoauszüge, Belegsammlungen, Bankvollmachten
• Eigentümerliste mit aktuellen Kontaktdaten
• Technische Unterlagen (Pläne, Wartungsprotokolle, Prüfberichte)
• Laufende Korrespondenz mit Eigentümern, Mietern und Behörden
• Digitale Zugänge zu Eigentümerportalen oder Verwaltungssoftware

Kosten und Aufwand

Welche Kosten beim Wechsel entstehen, hängt von den bestehenden Verträgen und den vereinbarten Leistungen ab. Der Vertrag mit dem bisherigen WEG-Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG); bis dahin können Vergütungsansprüche bestehen. Ob zusätzliche Abschluss- oder Übergabegebühren wirksam vereinbart sind, muss im Einzelfall geprüft werden.

Die laufende Vergütung der neuen Verwaltung richtet sich nach dem vereinbarten Leistungsumfang. Vergleichen Sie die Pauschale und mögliche Sondervergütungen gemeinsam.

Typische Fehler beim Verwalterwechsel

Aus unserer Erfahrung gehen Wechselprozesse meist dann schief, wenn einer dieser Fehler gemacht wird:

1. Nicht genug Angebote einholen. Weniger als drei Angebote führen oft dazu, dass die Gemeinschaft später bereut, nicht genug verglichen zu haben.
2. Den neuen Verwalter nicht persönlich kennenlernen. Ein Treffen oder zumindest ein Videogespräch ist Pflicht. Verwaltung ist ein Vertrauensverhältnis.
3. Übergabezeitpunkt zu knapp planen. Zwischen Versammlung und Wechsel sollten mindestens 2 Monate liegen, besser 3.
4. Emotional statt sachlich argumentieren. In der Versammlung zählen Fakten, nicht Vorwürfe. Dokumentieren Sie konkrete Versäumnisse schriftlich.
5. Beirat nicht einbinden. Der Verwaltungsbeirat muss den Wechsel tragen und koordinieren. Ein Alleingang einzelner Eigentümer führt oft zu Blockaden.
6. Den alten Verwalter zu früh informieren. Die Abberufung ist oft emotional. Informieren Sie den alten Verwalter erst nach dem Beschluss, nicht vorher.

Häufige Fragen (FAQ)

Gibt es 2026 eine neue WEG-Reform?

Nein. Maßgeblich bleibt die WEG-Reform 2020 (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, WEMoG); 2026 gibt es keine neue WEG-Reform. Grundsätzlich gilt seit dem 1. Dezember 2023 der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG); die Übergangsfrist für Altverwalter endete am 1. Juni 2024. Wer 2026 wechselt, sollte die Zertifizierung oder gleichgestellte Qualifikation und bei Gesellschaften die Voraussetzungen des § 8 ZertVerwV prüfen. Die Ausnahme des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG bleibt zu beachten. (Rechtsstand 09/2026, keine Rechtsberatung im Einzelfall.)

Kann eine WEG jederzeit ihren Verwalter wechseln?

Ja, seit der WEG-Reform 2020 ist die Abberufung jederzeit durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung möglich – ohne wichtigen Grund. Die Bestellung des neuen Verwalters erfolgt ebenfalls per Mehrheitsbeschluss, meist in derselben Versammlung.

Welche Mehrheit braucht man für den Verwalterwechsel?

Für Abberufung und Neubestellung des WEG-Verwalters genügt grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Wie lange dauert ein Verwalterwechsel in der WEG?

Wie lange der Wechsel dauert, hängt vom Beginn der neuen Bestellung, den Verträgen und der Übergabe ab. Für die Einladung zur Versammlung sind grundsätzlich mindestens drei Wochen einzuplanen (§ 24 Abs. 4 WEG). Die einmonatige Anfechtungsfrist ist keine automatische Wartezeit. Unterlagenübernahme und Einarbeitung müssen auf den vereinbarten Übernahmebeginn abgestimmt werden.

Was kostet der Wechsel des WEG-Verwalters?

Welche Kosten beim Wechsel entstehen, hängt von den bestehenden Verträgen und den vereinbarten Leistungen ab. Der Vertrag mit dem bisherigen WEG-Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG); bis dahin können Vergütungsansprüche bestehen. Ob zusätzliche Abschluss- oder Übergabegebühren wirksam vereinbart sind, muss im Einzelfall geprüft werden.

Kann man den Verwalter auch ohne Versammlung abberufen?

Ja, theoretisch ist das im Umlaufverfahren möglich (§ 23 Abs. 3 WEG), erfordert aber die Zustimmung aller Eigentümer. In der Praxis ist das bei größeren Gemeinschaften selten praktikabel, in kleinen WEGs mit wenigen Eigentümern durchaus.

Was passiert mit laufenden Verträgen, wenn der Verwalter wechselt?

Alle Verträge, die der alte Verwalter im Namen der WEG abgeschlossen hat (Versicherungen, Wartung, Handwerker), laufen unverändert weiter. Der neue Verwalter übernimmt nur die Betreuung dieser Verträge. Einzelne Verträge können nach dem Wechsel natürlich neu ausgehandelt werden.

Muss der neue Verwalter in der Region sitzen?

Nein, gesetzlich ist keine regionale Nähe vorgeschrieben. Aus praktischen Gründen ist ein Verwalter in der Region aber meist sinnvoll, weil Begehungen, Versammlungen und persönliche Gespräche einfacher möglich sind. In Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen und Sachsen-Anhalt ist Aurimon eine regional verankerte Alternative.

Fazit: Der Wechsel lohnt sich, wenn er gut geplant ist

Seit der Reform 2020 ist der Verwalterwechsel einfacher geworden. Ein Selbstläufer ist er deshalb nicht. Wer sich vorbereitet, mehrere Angebote vergleicht und den Zeitplan nicht zu eng setzt, gewinnt mit einem neuen Verwalter meist mehr als nur niedrigere Kosten: digitale Abläufe, eine feste Ansprechpartnerin, Abrechnungen, die niemand mehr erklären muss, und im besten Fall eine Gemeinschaft, die ihrer Verwaltung wieder vertraut.

Wenn Sie einen Wechsel in Ihrer WEG anstoßen wollen, beginnen Sie mit einem unverbindlichen Gespräch. Aurimon ordnet ein, welche Fristen für Ihre Gemeinschaft gelten und wie das Vorgehen konkret aussehen kann.