Was kostet eine
Mietverwaltung? Preise 2026.

Kurzantwort: Die Mietverwaltung eines Zinshauses wird in Deutschland überwiegend auf zwei Arten abgerechnet: als Pauschale je Wohneinheit und Monat oder als Prozentsatz der Nettokaltmiete. Beide Modelle bewegen sich marktüblich in einer Spanne, die stark von Objektgröße, Zustand und Leistungsumfang abhängt. Der wichtigste Punkt für Ihre Kalkulation: Anders als viele Vermieter annehmen, sind Verwaltungskosten bei Wohnraum nicht auf die Mieter umlagefähig.

Die zwei üblichen Abrechnungsmodelle

Im Unterschied zur WEG-Verwaltung, wo sich die Abrechnung je Einheit weitgehend durchgesetzt hat, sind in der Mietverwaltung zwei Modelle nebeneinander üblich:

Das prozentuale Modell hat für Eigentümer einen angenehmen Nebeneffekt: Bei Leerstand sinkt die Vergütung mit. Umgekehrt steigt sie bei Mieterhöhungen automatisch mit. Welches Modell günstiger ist, lässt sich nur am konkreten Objekt rechnen – nicht pauschal.

Was marktüblich ist – und warum die Spanne so breit ist

Für die Mietverwaltung von Wohnraum bewegen sich die Sätze am Markt regelmäßig im niedrigen zweistelligen Eurobereich je Einheit und Monat beziehungsweise im einstelligen Prozentbereich der Nettokaltmiete. Seriöse Punktangaben verbieten sich, weil die Spreizung real sehr groß ist. Die wichtigsten Treiber:

• Objektgröße. Der mit Abstand stärkste Faktor – dazu gleich mehr.
• Zustand und Sanierungsstand. Ein durchsaniertes Haus verursacht einen Bruchteil der Handwerkerkoordination eines Objekts mit Instandhaltungsstau.
• Mieterstruktur und Fluktuation. Jeder Mieterwechsel bedeutet Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Vertrag, Übergabeprotokoll.
• Leistungsumfang. Ob die Neuvermietung enthalten ist oder gesondert vergütet wird, verschiebt den Preis erheblich.
• Lage und Erreichbarkeit. Wie weit der Verwalter für einen Termin fahren muss, steckt immer im Preis.

Warum kleine Häuser pro Einheit teurer sind

Das ist der Punkt, der Eigentümer kleinerer Objekte am häufigsten überrascht – und er hat einen sachlichen Grund. Ein erheblicher Teil der Verwaltungsarbeit fällt pro Objekt an, nicht pro Wohnung:

• eine Betriebskostenabrechnung je Abrechnungseinheit, unabhängig von der Zahl der Wohnungen
• eine Gebäudeversicherung, ein Schornsteinfeger, ein Heizungswartungsvertrag
• eine Objektbegehung, ein Ansprechpartner für Handwerker
• eine Buchhaltung, ein Jahresabschluss für das Objekt

Ein Haus mit sechs Wohnungen verursacht deshalb keineswegs ein Drittel der Arbeit eines Hauses mit achtzehn. Wer ein kleines Objekt verwalten lässt, zahlt pro Einheit folgerichtig mehr – oder trifft auf Verwaltungen, die kleine Häuser gar nicht erst annehmen. Ein Mindesthonorar je Objekt statt eines reinen Einheitenpreises ist bei kleinen Häusern deshalb marktüblich und für beide Seiten ehrlicher als ein rechnerisch niedriger Satz, der die Leistung nicht trägt.

Grundleistung und Sondervergütung

Entscheidend für die Vergleichbarkeit von Angeboten ist nicht der Grundpreis, sondern die Grenze zwischen laufender Leistung und gesondert berechneter Zusatzleistung. Typischerweise enthalten:

• Mieteingangskontrolle, Mahnwesen bis zur ersten Stufe
• Betriebskostenabrechnung nebst Belegbereithaltung
• laufende Mieterkorrespondenz
• Beauftragung und Koordination von Kleinreparaturen
• regelmäßige Objektbegehung

Häufig gesondert vergütet:

• Neuvermietung einschließlich Inserat, Besichtigungen und Bonitätsprüfung
• Begleitung größerer Instandsetzungen und Sanierungen
• gerichtliche Verfahren, Räumungen, Zwangsvollstreckung
• Erstellung von Unterlagen für Verkauf oder Finanzierung

Verlangen Sie deshalb bei jedem Angebot eine vollständige Liste der Sondervergütungen. Zwei Angebote mit identischem Grundpreis können sich über das Jahr erheblich unterscheiden.

Der teuerste Irrtum: Umlagefähigkeit

Viele Vermieter kalkulieren die Verwaltungsgebühr als durchlaufenden Posten. Das ist bei Wohnraum falsch. Die Kosten der Verwaltung gehören ausdrücklich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Sie tragen sie als Eigentümer selbst.

Bei gewerblich vermieteten Flächen kann eine Umlage vereinbart werden – dort gilt die BetrKV nicht zwingend. Für Wohnraum bleibt es dabei. Ob und in welchem Umfang Sie die Kosten steuerlich als Werbungskosten geltend machen können, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung; dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung. Konkrete Streitfälle zur Abrechnung sind Einzelfälle und sollten qualifiziert geprüft werden; dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Was Sie tatsächlich vergleichen sollten

Nicht den Monatspreis, sondern die Jahreskosten bei realistischer Annahme. Rechnen Sie für Ihr Objekt drei Zahlen durch:

1. Grundvergütung im Jahr. Monatssatz mal zwölf, bei prozentualem Modell auf Basis der tatsächlich vereinnahmten Miete – nicht der Sollmiete.
2. Erwartete Sondervergütungen. Wie viele Mieterwechsel hatten Sie in den letzten drei Jahren im Schnitt? Diese Zahl mal den Satz für Neuvermietung.
3. Was Ihre eigene Zeit wert ist. Der ehrliche Vergleichsmaßstab ist nicht null, sondern der Aufwand, den Sie heute selbst tragen.

Checkliste für das Angebotsgespräch

• Welches Abrechnungsmodell, und warum genau dieses für mein Objekt?
• Vollständige Liste der Sondervergütungen – schriftlich.
• Ist die Neuvermietung enthalten oder nicht?
• Wie lange läuft der Vertrag, welche Kündigungsfrist gilt?
• Wer ist meine feste Ansprechpartnerin, und wie ist sie erreichbar?
• Wie und wie oft bekomme ich eine Auswertung?
• Wie sehe ich Belege und Vorgänge – Portal, Post, auf Anfrage?
• Wie läuft die Übernahme vom bisherigen Verwalter?

Wie ein Wechsel im Einzelnen abläuft, haben wir im Leitfaden Hausverwaltung wechseln: Ablauf, Fristen & 7 Schritte beschrieben. Was zur laufenden Betreuung eines Mietshauses gehört, steht auf unserer Seite zur Mietverwaltung für Zinshäuser.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie wird die Mietverwaltung üblicherweise abgerechnet?

In der Mietverwaltung sind zwei Modelle nebeneinander üblich: eine Pauschale je Wohneinheit und Monat oder ein Prozentsatz der tatsächlich vereinnahmten Nettokaltmiete. Beim prozentualen Modell sinkt die Vergütung bei Leerstand mit, beim Pauschalmodell ist sie besser planbar. Welches Modell günstiger ist, lässt sich nur am konkreten Objekt rechnen.

Sind die Kosten der Hausverwaltung auf die Mieter umlagefähig?

Bei Wohnraum nicht. Die Kosten der Verwaltung gehören ausdrücklich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) und trägt der Eigentümer selbst. Bei gewerblich vermieteten Flächen kann eine Umlage vereinbart werden. Zur steuerlichen Behandlung fragen Sie bitte Ihre Steuerberatung.

Warum ist die Verwaltung kleiner Mietshäuser pro Einheit teurer?

Weil ein großer Teil der Arbeit pro Objekt anfällt und nicht pro Wohnung: eine Betriebskostenabrechnung, eine Gebäudeversicherung, eine Objektbegehung, eine Buchhaltung. Ein Haus mit sechs Wohnungen verursacht deshalb nicht ein Drittel der Arbeit eines Hauses mit achtzehn. Ein Mindesthonorar je Objekt ist bei kleinen Häusern marktüblich.

Welche Leistungen werden gesondert berechnet?

Häufig gesondert vergütet werden die Neuvermietung einschließlich Inserat, Besichtigungen und Bonitätsprüfung, die Begleitung größerer Instandsetzungen, gerichtliche Verfahren und Räumungen sowie die Erstellung von Unterlagen für Verkauf oder Finanzierung. Lassen Sie sich die vollständige Liste der Sondervergütungen immer schriftlich geben.

Worauf sollte ich beim Vergleich zweier Angebote achten?

Nicht auf den Monatspreis, sondern auf die Jahreskosten bei realistischer Annahme. Rechnen Sie die Grundvergütung für zwölf Monate, addieren Sie die erwarteten Sondervergütungen auf Basis Ihrer tatsächlichen Mieterwechsel der letzten Jahre und prüfen Sie, ob die Neuvermietung enthalten ist. Zwei Angebote mit identischem Grundpreis können sich über das Jahr erheblich unterscheiden.