Online-Eigentümerversammlung:
virtuell oder hybrid tagen.
Kurzantwort: Seit dem 17. Oktober 2024 darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft per Beschluss mit Drei-Viertel-Mehrheit für bis zu drei Jahre rein virtuell tagen (§ 23 Abs. 1a WEG). Daneben bestehen die Präsenzversammlung und die hybride Versammlung. Eine Übergangsregel verlangt aber bis einschließlich 2028 mindestens eine Präsenzversammlung pro Jahr — sofern die Gemeinschaft nicht einstimmig darauf verzichtet.
Drei Versammlungsformen im Überblick
Die Eigentümerversammlung ist das Entscheidungsorgan der WEG. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes gibt es drei zulässige Formen:
- Präsenzversammlung: die klassische Versammlung mit körperlicher Anwesenheit am Versammlungsort.
- Hybride Versammlung: Präsenzversammlung mit der Möglichkeit, online zugeschaltet teilzunehmen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG, seit der WEG-Reform 2020).
- Rein virtuelle Versammlung: ganz ohne physischen Versammlungsort, nur per Videokonferenz (§ 23 Abs. 1a WEG, seit 17. Oktober 2024).
Für Eigentümer, die nicht am Ort der Immobilie wohnen — in der Prignitz, in Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern ist das ein erheblicher Teil der Kapitalanleger — senkt die Online-Teilnahme die Hürde, Beschlüsse mitzutragen, deutlich.
Die rein virtuelle Versammlung (§ 23 Abs. 1a WEG)
Mit dem Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen vom 10. Oktober 2024 ist zum 17. Oktober 2024 der neue § 23 Abs. 1a WEG in Kraft getreten. Die Eckpunkte:
- Beschluss mit Drei-Viertel-Mehrheit: Erforderlich sind mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen.
- Befristung auf drei Jahre: Der Beschluss gilt für längstens drei Jahre ab Beschlussfassung und kann anschließend erneuert werden.
- Vergleichbarkeit mit der Präsenzversammlung: Teilnahme und Rechteausübung — also Rederecht, Antragsrecht und Abstimmung — müssen technisch mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.
„Versammlungsort" ist bei der rein virtuellen Versammlung das jeweilige Endgerät der Teilnehmer; einen klassischen Versammlungsraum gibt es nicht.
Die hybride Versammlung (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG)
Wer den Schritt zur reinen Online-Versammlung noch nicht gehen möchte, kann die hybride Form wählen: eine Präsenzversammlung, zu der sich Eigentümer online zuschalten dürfen. Dafür genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss (mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen). Hybrid ist damit der niedrigschwellige Einstieg in die Digitalisierung der Versammlung. Wichtig: Ein Beschluss zur rein virtuellen Versammlung hebt einen bestehenden Hybrid-Beschluss nicht automatisch auf — das Verhältnis sollte im Beschlusswortlaut klargestellt werden.
Übergangsregel: Präsenzpflicht bis 2028
Der Gesetzgeber hat einen Schutzmechanismus eingebaut: Fasst eine Gemeinschaft vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG, muss bis einschließlich 2028 weiterhin mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden — es sei denn, die Eigentümer verzichten darauf durch einstimmigen Beschluss. Ein Verstoß gegen diese Präsenzpflicht führt allerdings nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der virtuell gefassten Beschlüsse.
Worauf es in der Praxis ankommt
Damit eine Online-Versammlung rechtssicher und reibungslos läuft, sind organisatorische und technische Punkte entscheidend:
- Form und Frist der Einladung: Die Einladung erfolgt in Textform (§ 24 Abs. 4 Satz 1 WEG, § 126b BGB) mit einer Frist von mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Die Zugangsdaten zur Videokonferenz gehören in die Einladung.
- Identifikation und Stimmrecht: Es muss sichergestellt sein, dass nur Berechtigte teilnehmen und abstimmen; Vollmachten sind wie in Präsenz zu behandeln.
- Technische Vergleichbarkeit: stabile Konferenztechnik, die Wortmeldungen, Anträge und eine nachvollziehbare Abstimmung erlaubt — inklusive eines Rückfallplans bei Verbindungsabbruch.
- Niederschrift und Beschluss-Sammlung: Protokoll und Beschluss-Sammlung sind unverändert zu führen; Beschlüsse müssen dokumentiert und einsehbar sein.
Wer Beschlüsse ganz ohne Versammlung fassen will, nutzt den Umlaufbeschluss (§ 23 Abs. 3 WEG): Er erfordert grundsätzlich Allstimmigkeit (seit der Reform auch in Textform möglich), kann aber für einen konkret benannten Einzelfall per Vorbeschluss auf die Mehrheit der abgegebenen Stimmen abgesenkt werden. Die konkrete Ausgestaltung im Einzelfall sollte qualifiziert geprüft werden; dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen (FAQ)
Darf eine WEG rein online tagen?
Ja. Seit dem 17. Oktober 2024 erlaubt § 23 Abs. 1a WEG die rein virtuelle Eigentümerversammlung ohne physischen Versammlungsort. Voraussetzung ist ein entsprechender Beschluss der Gemeinschaft.
Welche Mehrheit ist für eine virtuelle Eigentümerversammlung nötig?
Für die rein virtuelle Versammlung braucht es eine Drei-Viertel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 23 Abs. 1a WEG). Für die bloße Online-Zuschaltung zu einer Präsenzversammlung (hybride Form, § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG) genügt die einfache Mehrheit.
Was ist der Unterschied zwischen hybrider und virtueller Versammlung?
Bei der hybriden Versammlung gibt es weiterhin einen Präsenz-Versammlungsort, zu dem sich Eigentümer online zuschalten können. Bei der rein virtuellen Versammlung entfällt der physische Ort vollständig; getagt wird ausschließlich per Videokonferenz.
Muss trotz virtueller Versammlung eine Präsenzversammlung stattfinden?
Bei einem vor dem 1. Januar 2028 gefassten Beschluss muss bis einschließlich 2028 mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten. Ein Verstoß macht die virtuell gefassten Beschlüsse aber nicht unwirksam.
Wie lange gilt ein Beschluss zur virtuellen Versammlung?
Der Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG gilt für längstens drei Jahre ab Beschlussfassung. Danach kann die Gemeinschaft ihn erneut fassen.
Welche Frist gilt für die Einladung zur Eigentümerversammlung?
Die Einladung muss in Textform erfolgen und mindestens drei Wochen vor der Versammlung zugehen (§ 24 Abs. 4 WEG). Bei der Online-Versammlung gehören die Zugangsdaten zur Videokonferenz in die Einladung.
Fazit
Die Online-Eigentümerversammlung ist seit Oktober 2024 fester Bestandteil des WEG-Rechts — als rein virtuelle Form mit Drei-Viertel-Beschluss oder niedrigschwellig als hybride Versammlung mit einfacher Mehrheit. Bis 2028 bleibt eine jährliche Präsenzversammlung Pflicht, sofern nicht einstimmig anders entschieden. Entscheidend für den Erfolg sind eine fristgerechte Einladung in Textform, vergleichbare Teilnahmerechte und verlässliche Technik. Eine digital aufgestellte Verwaltung nimmt der Gemeinschaft genau diesen organisatorischen Aufwand ab.